李嘉诚从不预言全国涨跌，他只反复强调一句话：地段、地段、还是地段。但他说的地段，不是今天繁华不繁华，而是 未来5年人口往哪流 。 站在2026年这个节点，一套100万的房子到2030年值多少，答案只有三个字： 看城市。一线城市核心地段 ，大概率守住甚至微涨，约120万到130万。北京海淀、上海陆家嘴、深圳南山，优质次新房已出现环比上涨，人口和产业双托底，核心资产不会崩。 强二线主城核心区 ，基本不亏，约105万到115万。杭州、成都、南京人口仍在净流入，房子能守住购买力，但别指望发财。 三四线城市和远郊 ，才是真正的重灾区。全国近百个城市人口连年下降，库存消化周期超30个月。 100万的房子跌到50万甚至30万都有可能，更可怕的不是 跌，而是 没人接盘 ——挂80万半年无人问津。马云2019年就说过：未来房子不值钱。到2025年，全国60岁以上人口已突破3亿，购房主力人群减少超2000万。房子的金融属性正在加速消亡，回归居住才是宿命。
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